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molti non sanno che ....

per chi richiede un mutuo ipotecario
Spesso i contratti di mutuo sono di difficile comprensione. Questo in parte è dovuto alla necessità di utilizzare termini tecnici e insostituibili; in parte tuttavia il problema potrebbe essere superato con uno sforzo di semplificazione che garantirebbe un  rapporto più chiaro tra banche e utenti. E' consigliabile avere in anticipo il testo del contratto e, soprattutto, delle "condizioni generali" proposte dalla banca. Se si incontrano difficoltà nella comprensione e se le risposte date dai funzionari non sono soddisfacenti ci si può rivolgere sia alle associazioni dei consumatori sia al notaio, che daranno le spiegazioni del caso anche prima della stipulazione del mutuo. La poca chiarezza del contratto può anche essere indizio di scarsa qualità del prodotto, la qual cosa rende consigliabile rivolgersi ad un altro istituto di credito.

E' importante approfondire altri fattori, quì sotto elencati, prima di effettuare la scelta, in quanto è opportuno valutare il peso complessivo che le rate del mutuo avranno sul bilancio familiare. E'  necessario pertanto informarsi sulla differenza tra tasso d'ingresso, più basso per le prime semestralità, e tasso a regime, nonchè valutare la differenza tra tasso fisso e tasso indicizzato, poichè ad esempio un basso tasso d'ingresso può essere allettante ma riservare la sgradita sorpresa di tassi a regime molto alti, mentre un tasso fisso oggi conveniente può diventare oneroso in poco tempo. Inoltre, nella formazione della rata mensile, al tasso d'ingresso si aggiungono altre spese che è necessario conoscere per tempo.  

Quì si possono trovare spiacevoli sorprese in termini di oneri economici; è quindi opportuno esaminare con attenzione e comparare le tasse sul mutuo, le spese di perizia e d'istruttoria, le assicurazioni -più o meno imposte- con le quali la banca si garantisce contro il rischio di incendio/scoppio dell'immobile o morte del mutuatario. E' bene inoltre informarsi preventivamente sulle spese notarili che, per diverse ragioni, possono variare a parità di somma mutuata.

E' opportuno individuare nel contratto il costo per l'estinzione anticipata del mutuo. Spesso le banche -ma non tutte- richiedono una percentuale rilevante del capitale residuo (persino superiore al 2%) per accettare che il mutuatario si liberi in anticipo del debito.Ciò può rendere assai gravoso vendere la casa prima di quanto programmato, in particolare nel caso di mutui agevolati o stipulati in base a convenzioni particolari, che non consentono il trasferimento del mutuo al nuovo acquirente.

Quando ci si è impegnati a comperare una casa entro un dato termine e si deve pagare una penale al venditore per il ritardo, tempi lunghi d'istruttoria per la concessione del mutuo possono costare cari. Di regola 60 giorni sono più che sufficienti per ottenere un mutuo ipotecario.

Anche se chi chiede un mutuo non pensa di venire a trovarsi nelle condizioni di non poter pagare puntualmente le rate, è necessario valutare attentamente anche questa eventualità per evitare che circostanze sfavorevoli e impreviste producono pericolosi effetti a catena.

Poichè l'ipoteca esiste solo dal momento in cui il notaio la iscrive nell'apposito ufficio e ciò può essere fatto solo dopo la stipula del mutuo, spesso la banca trattiene la somma mutuata sino a quando la pratica sia stata espletata, il che significa dover aspettare 2 o 3 settimane prima di poter disporre del denaro ottenuto in prestito. Nel caso di una compra-vendita immobiliare il venditore dovrà attendere alcuni giorni per essere pagato. Bisogna informarsi presso la banca e presso il notaio sui tempi effettivi di disponibilità del denaro. Per evitare quest'attesa, alcune banche mettono subito a disposizione la somma mutuata a titolo di pre.finanziamento, nel qual caso è opportuno verificare quali siano gli interessi che la banca richiede. In alternativa al pre-finanziamento è necessario accordarsi in anticipo con il venditore il quale, se vende prima di incassare tutto il prezzo deve essere opportunamente garantito. E' compito del notaio proporre e spiegare alle parti le diverse soluzioni possibili. 

La legge prevede la detraibilità fiscale di una parte degli interessi passivi e relativi oneri accessori pagati per mutui ipotecari stipulati per acquisto di immobili e o per interventi di recupero edilizio. Questa possibilità di abbattimento dell'onere fiscale va dunque esaminata con attenzione, eventualmente con l'aiuto di un esperto per valutare la sua incidenza sul costo complessivo del mutuo.

L'ipoteca è la garanzia che consente alla banca di recuperare forzatamente il proprio credito quando il debitore non paga. Al debito principale (capitale) debbolno essere aggiunti gli9 interessi stabiliti per il mutuo, quelli mper il ritardo, le spese della procedura per la vendita all'asta della casa. Per questa ragione l'ipoteca viene iscritta per un importo molto superiore a quello del mutuo. Ciò significa che sino a quell'importo il valore della casa è riservato alla banca e che un eventuale altro mutuo -che tuttavia non tutte le banche concedono- potrà essere richiesto solo sul valore residuo dell'immobile.

Il mutuo si estingue con il pagamento dell'ultima rata. l'ipoteca che lo garantisce, rimane in vita sino a quando siano trascorsi 20 anni dalla sua costituzione: in pratica da quando il mutuo è stato concesso. Per i mutui di durata inferiore a vent'anni, perciò, vi è un periodo di tempo in cui l'ipoteca esiste anche se non ha più utilità. In questi casi non conviene chiedere alla banca di cancellare l'ipoteca salvo che si debba vendere la casa. E' bene ricordare che la cancellazione di un ipoteca richiede sempre alcuni mesi e che il suo costo non è trascurabile (circa 500 € per un'ipoteca di 150.000 €). 

Alcuni contratti di mutuo prevedono che l'utente non possa vendere la casa prima di aver finito di pagare il mutuo, obbligandolo in caso contrario a estinguere anticipatamente il debito e a far fronte quindi anche l'eventuale penale. Clausole di questo tipo non devolno essere sottovalutate perchè possono creare un serio intralcio nel momento in cui si volesse cambiare casa. Non tutte le banche le impongono: si potrà chiederne la soppressione oppure cambiare banca. In ogni caso il divieto di vendere la casa deve essere contenuto  entro ragionevoli limiti di tempo (ad es. 5 anni).

 Nel concedere un mutuo la banca deve valutare non solo il valore della casa offerta in garanzia, ma anche la capacità del debitore di pagare le rate del mutuo. Per questa ragione, talvolta, viene richiesta la fideiussione da parte di un terzo ( ad es. da parte di un genitore per il figlio). Questa prassi bancaria è corretta purchè siano determinati i limiti di importo e la durata della fideiussione. E' invece da respingere l'eventuale richiesta della banca ( più spesso sono le finanzioarie a seguire questa prassi) di una procura a vendere la casa nel caso in cui non vengano pagate le rate del mutuo.

La salita dei tassi d'interesse che si è verificata ultimamente, ha reso possibile -cambiare in corsa- le condizioni dei mutui. La rinegoziazione può essere considerata una conquista di uso generale, ma dipende dalla volontà delle parti (banca-mutuatari). La rinegoziazione può essere relativa solo al tasso o alla durata, ovvero comportare la chiusura del vecchio mutuo e l'apertura di uno nuovo. 

Gli abusi talvolta subiti dai consumatori nella stipulazione di un mutuo per l'acquisto di un immobile, quali penali molto onerose in caso di rimborso anticipato, limiti alla facoltà di vendere il bene ipotecato trasferendo il mutuo a terzi, oggi possono essere combattuti anche grazie alla nuova disciplina delle clausole abusive. Proprio le clausole vessatorie-abusive sono state uno degli aspetti più problematici sui quali sono intervenute l Associazione Bancaria Italiana e le associazioni dei consumatori firmatarie di questo vademecum, nella ridefinizione del giusto equilibrio diritti-doveri tra cliente e banca. L'utente deve innanzitutto pretendere che le clausole contrattuali proposte dalla banca siano sempre comprensibili e gli siano comunicate con sufficiente anticipo. Qualora alcuni termini del contratto determinino uno squilibrio di diritti o obblighi a carico del consumatore i medesimi possono essere automaticamente ritenuti inefficaci. Le assiciazioni a difesa dei consumatori possono citare in giudizio gli istituti di credito che utilizzino condizioni generali di contratto abusive e chiedere al giudice che ne vieti l'uso.